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房主可能失去房屋,财产留置权优先概念

夏洛特破产律师布莱恩·W·斯通·阿诺德&史密斯,PLLC回答了问题“如果我申请破产,可以保留我的房子吗?”

一群房主如何最终面临没收他们没有借出的贷款而丧失抵押品赎回权的行为,这对准律师来说是一个很大的律师考试问题。不幸的是,一群房主正面临着一个复杂概念的现实生活后果,这个概念的参数逃避了律师申请人和经验丰富的律师的注意:留置权优先。

房屋建筑夏洛特破产破产律师北卡罗来纳州留置权律师《夏洛特观察家报》于5月下旬报道了Allan和Vera Lynn Zanotti的困境,后者于2008年购买了他们在Statesville的房屋。由于“他们自己没有错”,他们面临着基于2003年向其细分开发商提供的贷款而被赎回的情况。开发商Fox Den Development Co.停止偿还贷款。贷方是已故的德怀特·戈福斯(Dwight Goforth)的三个孩子,后者是福克斯·丹(Fox Den)的投资者—说他们被欠460万美元。

丧失抵押品赎回权是一个过程,借贷方通过该过程获得抵押作为抵押的财产。在北卡罗来纳州,借款人可以抵押不动产作为贷款的抵押品。根据通用条款,如果借款人未能偿还贷款,则贷方可以调用止赎程序以取得财产。贷款条款在称为信托契约的文件中阐明,该文件归档在财产所在县的契约登记册中。信托契约使公众和潜在的购买者注意到放贷方对财产有兴趣。

换句话说,当Zanottis在2008年购买房屋时,他们本应聘请律师来进行头衔搜索。律师应该已经找到了《信托契约》,该契约使公众注意到了福克斯登发展公司和戈弗斯家族之间的贷款。 Zanottis应该被告知必须偿还2003年的贷款,或者Goforths必须从信托契约中释放财产。

那没有发生。 Zanottis说,在标题搜索中遗漏了信托契约,他们没有做错任何事情。

法律不同意。在北卡罗来纳州的大多数情况下,留置权的优先级顺序是基于申请时间的。 Fox Den和Goforths之间的信托契约于2003年提出。债务没有偿还,Zanottis的财产在2008年购买该财产时并未从贷款中释放。由于2003年的信托契约关系到公开记录显示,Zanottis被认为是在购买房屋时知道的。他们“根据” 2003年《信托契约》购买了房屋。

他们的购买“受”了Goforths的权利。这意味着,如果戈福斯家族根据2003年《信托契约》行使其权利,则Zanottis和其他房主的财产契约以及他们所借出的任何贷款(实际上是2003年以后发生的一切)都会被抹掉。

Zanottis的所有权始终受到Goforths的撤资-Zanottis只是不知道这一点。不幸的是,留置权优先权的法律不会为他们辩解

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关于作者

 布莱恩1 Bryan Stone是Arnold的合伙人&PLLC的史密斯(Smith),他将自己的执业重点放在破产的各个方面,包括:第7章,第11章,第13章,住房贷款修改和房客问题。

斯通先生是佐治亚州梅肯的本地人,曾就读佐治亚大学,并获得银行和金融学士学位,并在维克森林大学法学院获得了法学学位。

进入法学院后,斯通先生迁至夏洛特,目前担任“ Bravo!”主席–与卡罗莱纳州歌剧院有关的年轻专业组织–并成立了夏洛特乔治亚大学校友会。

在业余时间,斯通先生喜欢完善自己的烧烤技巧,以参加年度“ Q市烧烤锦标赛”,并在梅克伦堡县酒吧垒球联赛打垒球。

 

 

资料来源:

http://www.charlotteobserver.com/2014/05/30/4943618/statesville-homeowners-try-to.html#.U8QRLfldXD8

http://www.statesville.com/news/ruling-fox-den-homes-to-be-foreclosed/article_8156d5ca-d0d6-11e3-8edc-0017a43b2370.html

 

 

图片来源:

http://commons.wikimedia.org/wiki/Category:Manufactured_homes#mediaviewer/File:New_Karavilas.jpg

 

 

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